Qué cláusulas son abusivas al comprar una casa y qué hacer si has firmado alguna
Es importante conocer qué partes del contrato de compraventa de tu vivienda pueden considerarse cláusulas abusivas, dada la repercusión económica que supone la compra de una vivienda.
¿Qué es una cláusula abusiva al comprar una vivienda?
Se considera abusiva cualquier cláusula que permita al vendedor aumentar el precio final de la vivienda sin que existan razones objetivas y sin que se reconozca al comprador el derecho a resolver el contrato si el precio final resulta muy superior al inicialmente establecido.
El artículo 82.1 del Texto Refundido de la Ley General para la defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (RDL 1/2007, de 16 de noviembre) nos dice qué ha de entenderse por cláusula abusiva en términos legales: “Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.
¿Cómo sabemos que una cláusula es abusiva? Ejemplos.
- Cláusulas que imponen al comprador gastos que no le corresponden legalmente. Algunos ejemplos de este tipo de cláusula son los gastos por la declaración de obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para la financiación de la construcción o la licencia de la primera ocupación.
- Cláusulas que permitan a un promotor inmobiliario modificar unilateralmente cualquiera de las condiciones de la vivienda a entregar, el precio o la capacidad unilateral de desistir el contrato. Únicamente podría admitirse cambios si existiera una causa objetiva perfectamente justificada y siempre y cuando se permitiera al comprador desistir del contrato de compraventa sin penalización alguna de darse esta circunstancia.
- Cláusulas que obligan al comprador a subrogarse en la hipoteca solque decida el promotor para financiar la construcción del edificio.
- Cláusulas que limitan la responsabilidad del promotor en caso de incumplimiento o no son claras en la fecha de entrega. Por un lado, la LOE establece unos plazos de garantía de uno, tres o diez años en función del tipo de vicio o defecto constructivo que se presente, a contar desde el acta de recepción de la obra. Además, desde 1989, con el Real Decreto 515/1989, se estableció que en los contratos de viviendas en construcción la fecha de entrega debería quedar reflejada en los contratos “con total claridad”.
- Cláusulas que imponen renuncias a los derechos del comprador. Por ejemplo, la elección de un notario concreto que decida el promotor, o la renuncia a los avales bancarios exigidos a los promotores para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
- Cláusulas que imponen consecuencias desproporcionadas en caso de incumplimiento del comprador.
- Cláusulas que imponen bienes accesorios o servicios no solicitados. Por ejemplo, obligar al comprador a contratar los servicios de una determinada agencia inmobiliaria para alquilar su propiedad o firmar contratos de mantenimiento con empresas concretas.
Sospecho que un contrato tiene cláusulas abusivas pero me han ofrecido una rebaja, ¿firmo o no firmo?
A veces se ofrece la firma de algunas cláusulas abusivas a cambio de una rebaja en el precio de la casa. Aunque estas cláusulas no impidan una futura reclamación, no parece buena señal que desde un principio el vendedor quiera eximirse de sus responsabilidades a cambio de rebajar el precio de la casa, aunque posteriormente puedas hacer valer tus derechos.
Qué hacer si ya he firmado una cláusula abusiva al comprar vivienda
Un juez es la única persona con capacidad para declarar la nulidad de una cláusula. Por ello, si crees que alguna de las cláusulas que has firmado en la compra de tu vivienda podría ser abusiva, lo mejor que puedes hacer es acudir a un profesional especializado que buscará jurisprudencia sobre casos similares al tuyo y te ayudará a denunciar.
Eso sí, recuerda que aunque un contrato incluya cláusulas abusivas, esto no implicará necesariamente la nulidad del mismo, que podrá seguir en vigor simplemente ignorando la existencia de dichas cláusulas.
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